Comprar una vivienda en España siendo extranjero es perfectamente posible, pero es importante conocer con antelación qué documentación necesitas y cuáles son los pasos que debes seguir.
Si estás pensando en comprar un piso en Benidorm, probablemente tengas muchas preguntas:
- ¿Puedo comprar aunque no sea residente?
- ¿Necesito un NIE para comprar?
- ¿Qué documentos tengo que presentar ante el notario?
- ¿Necesito abrir una cuenta bancaria en España?
- ¿Qué impuestos tengo que pagar?
- ¿Puedo solicitar una hipoteca?
La respuesta depende de tu situación personal, de tu nacionalidad, de si eres residente o no residente y de si vas a comprar la vivienda con financiación.
En esta guía te explicamos los principales documentos necesarios para comprar un piso en España siendo extranjero, con especial atención a quienes desean comprar una vivienda en Benidorm.
Puede un extranjero comprar una vivienda en España?
Sí.
Los ciudadanos extranjeros pueden comprar propiedades inmobiliarias en España, tanto si son residentes como si viven habitualmente fuera del país.
Comprar una vivienda en España no significa automáticamente obtener la residencia española. Son dos cuestiones diferentes.
Puedes adquirir una propiedad en España y continuar siendo residente fiscal en otro país, siempre que cumplas con las obligaciones fiscales que correspondan a tu situación.
Por eso, antes de comenzar el proceso es importante diferenciar entre:
*Nacionalidad.
*Residencia legal en España.
*Residencia fiscal.
*Propiedad de un inmueble en España.
¿Qué documentos necesita un extranjero para comprar un piso en España?
Aunque cada operación puede requerir documentación adicional, los principales documentos que suele necesitar un comprador extranjero son:
Documentación personal:
*Pasaporte o documento de identidad válido.
*NIE (Número de Identidad de Extranjero).
*Documentación relativa al estado civil, cuando sea necesaria.
*Documentación del cónyuge o pareja cuando corresponda.
*Poder notarial, si otra persona va a representar al comprador.
Documentación económica:
*Justificación de los fondos destinados a la compra.
*Información sobre el origen de los fondos cuando sea requerida.
*Documentación bancaria si existe financiación.
*Documentación sobre ingresos y patrimonio cuando se solicita una hipoteca.
Documentación relacionada con la vivienda:
Aunque parte de esta documentación corresponde al vendedor o a los profesionales que intervienen en la operación, el comprador debe asegurarse de que se realizan las comprobaciones necesarias antes de firmar.
Entre ellas pueden encontrarse:
*Nota simple registral.
*Información catastral.
*Información sobre cargas.
*Situación de la comunidad de propietarios.
*Situación del IBI.
*Certificado de eficiencia energética.
*Licencias y documentación urbanística cuando corresponda.
*Documentación de la vivienda según sus características.
Comprar una vivienda en España siendo extranjero es perfectamente posible, pero es importante conocer con antelación qué documentación necesitas y cuáles son los pasos que debes seguir.
Si estás pensando en comprar un piso en Benidorm, probablemente tengas muchas preguntas:
¿Necesito una cuenta bancaria española?
Documentación sobre el estado civil
No todas las operaciones tienen exactamente las mismas circunstancias, pero disponer de una cuenta bancaria en España puede facilitar considerablemente la gestión de una compraventa.
Puede resultar útil para:
*Gestionar pagos relacionados con la vivienda.
*Pagar suministros.
*Gestionar gastos de comunidad.
*Atender impuestos y otros gastos.
*Gestionar determinados pagos relacionados con la propiedad.
*Facilitar la relación con una entidad bancaria española si existe financiación.
Además, si vas a solicitar una hipoteca en España, tendrás que cumplir los requisitos de la entidad financiera.
El estado civil puede ser relevante en una compraventa.
Dependiendo de la situación del comprador, pueden solicitarse documentos relacionados con:
*Matrimonio.
*Régimen económico matrimonial.
*Divorcio.
*Viudedad.
*Pareja o copropiedad.
*Documentación de otros titulares.
Esto es especialmente importante cuando una vivienda va a comprarse a nombre de dos o más personas.
Por ejemplo, si una pareja compra conjuntamente una vivienda, es importante determinar correctamente quiénes serán los titulares y en qué proporción.
En operaciones internacionales también puede ser necesario aportar documentación extranjera debidamente legalizada o apostillada y, cuando proceda, traducida por traductor jurado.
¿Necesito documentación diferente si soy ciudadano de la Unión Europea?
¿Y si soy ciudadano de fuera de la Unión Europea?
El proceso puede resultar más sencillo en determinados aspectos administrativos, pero eso no significa que no tengas que cumplir los requisitos fiscales y documentales de una compraventa inmobiliaria en España.
Si eres ciudadano de la Unión Europea, necesitarás acreditar correctamente tu identidad y disponer de la documentación necesaria para realizar la operación.
Si vas a permanecer en España durante más de tres meses, además entran en juego las normas de residencia aplicables a ciudadanos de la UE.
Comprar una vivienda y obtener la residencia son procesos diferentes.
Por tanto, si tu objetivo es comprar un piso en Benidorm para utilizarlo como segunda residencia, no debes asumir que la compra por sí sola cambia tu situación de residencia.
También puedes comprar una vivienda en España.
Sin embargo, pueden existir trámites adicionales relacionados con tu situación migratoria, fiscal o bancaria.
Por ejemplo, será especialmente importante disponer de:
*Pasaporte en vigor.
*NIE.
*Documentación económica.
*Justificación del origen de los fondos.
*Documentación bancaria si solicitas financiación.
*Documentación relativa a tu estado civil cuando sea necesaria.
*Además, si deseas residir en España, debes analizar por separado qué autorización o permiso de residencia corresponde a tu situación.
Comprar una vivienda no equivale automáticamente a obtener un permiso de residencia.
Justificación del origen de los fondos
Este punto es especialmente importante cuando el comprador extranjero realiza una operación inmobiliaria de importe elevado.
El banco, el notario y otros profesionales que intervienen en la operación pueden solicitar información destinada a acreditar el origen y trazabilidad de los fondos.
Dependiendo de la situación del comprador, pueden solicitarse documentos como:
*Extractos bancarios.
*Certificados bancarios.
*Nóminas.
*Contratos de trabajo.
*Declaraciones fiscales.
*Documentación de inversiones.
*Documentación relacionada con la venta de otra propiedad.
*Documentación relativa a una herencia.
*Otros documentos que permitan justificar el origen del dinero.
*No significa que todos los compradores tengan que presentar exactamente los mismos documentos.
La documentación dependerá de las circunstancias concretas de cada operación.
Por eso es recomendable preparar esta información con antelación.
La documentación dependerá de las circunstancias concretas de cada operación.
Por eso es recomendable preparar esta información con antelación.
¿Qué impuestos tengo que pagar al comprar un piso en España?
Los impuestos dependen principalmente de si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano y de la comunidad autónoma donde se encuentra el inmueble.
En términos generales:
Vivienda nueva
La compra de una vivienda nueva al promotor está sujeta al IVA en los casos establecidos por la normativa.
Vivienda de segunda mano
La compra de una vivienda usada por un particular está sujeta, con carácter general, al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
En la Comunitat Valenciana, donde se encuentra Benidorm, es necesario consultar los tipos y posibles beneficios fiscales vigentes en el momento de realizar la operación.
Además de los impuestos, hay que considerar otros gastos relacionados con la compraventa, como notaría, Registro de la Propiedad, gestoría cuando corresponda y, en caso de financiación, los gastos asociados al préstamo según la normativa aplicable.
Los impuestos y gastos pueden cambiar y dependen de las circunstancias concretas de cada operación, por lo que conviene obtener una estimación actualizada antes de firmar.
¿Puede un extranjero conseguir una hipoteca en España?
Sí.
Los bancos españoles pueden conceder financiación a compradores extranjeros, aunque las condiciones dependerán de factores como:
*Nacionalidad.
*Residencia fiscal.
*Nivel de ingresos.
*Tipo de contrato laboral.
*Patrimonio.
*Ahorros disponibles.
*Importe solicitado.
*Valor de la vivienda.
*Otras deudas.
*Perfil financiero del solicitante.
Para estudiar una hipoteca, la entidad bancaria puede solicitar documentación financiera adicional.
Por ejemplo:
*Documento de identidad.
*NIE.
*Declaraciones fiscales.
*Nóminas.
*Contrato de trabajo.
*Extractos bancarios.
*Información sobre préstamos existentes.
*Documentación sobre patrimonio.
*Información sobre otros ingresos.
Si tus ingresos proceden de otro país, es posible que el banco solicite documentación adicional y traducciones.
¿Qué documentos necesito si compro con hipoteca?
Si vas a financiar la compra, además de la documentación necesaria para la compraventa, tendrás que proporcionar al banco información suficiente para que pueda analizar tu solvencia.
El proceso hipotecario tiene sus propios requisitos y documentos.
La normativa española de crédito inmobiliario establece obligaciones de transparencia y protección para quienes contratan determinados préstamos hipotecarios.
Por eso, si eres extranjero y necesitas financiación, es recomendable comenzar a estudiar la hipoteca antes de encontrar definitivamente la vivienda, para conocer tu capacidad de compra
¿Tengo que ir personalmente al notario?
No necesariamente en todos los casos.
Si no puedes estar presente en España, puede existir la posibilidad de otorgar un poder notarial a una persona para que actúe en tu nombre, siempre que la operación y la documentación lo permitan.
El poder debe estar correctamente preparado y cumplir los requisitos legales correspondientes.
Cuando el poder se otorga en otro país, pueden ser necesarias formalidades adicionales, como:
*Apostilla o legalización.
*Traducción jurada.
*Adaptación a los requisitos españoles.
La forma concreta dependerá del país donde se otorgue y de las circunstancias de la operación.
Por eso, si no puedes viajar a España para firmar, es recomendable hablar con el notario o abogado que vaya a intervenir antes de otorgar el poder.
¿Qué documentos debo tener preparados antes de reservar una vivienda?.
Antes de realizar una reserva o entregar una cantidad de dinero, es recomendable tener clara tu situación documental y financiera.
Como comprador extranjero, conviene tener preparados:
Checklist del comprador
☐ Pasaporte o documento de identidad en vigor.
☐ NIE.
☐ Información sobre estado civil.
☐ Documentación del cónyuge o copropietarios cuando corresponda.
☐ Justificación del origen de los fondos.
☐ Información bancaria.
☐ Preaprobación hipotecaria, si necesitas financiación.
☐ Documentación fiscal cuando sea necesaria.
☐ Poder notarial, si otra persona va a representarte.
☐ Información sobre la vivienda que deseas comprar.
☐ Nota simple y comprobaciones registrales.
☐ Información sobre IBI y comunidad.
☐ Presupuesto de impuestos y gastos.
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